Der Eigentümer hatte über zwei Jahrzehnte vier Objekte in Brandenburg an der Havel aufgebaut — solide Bestandshäuser, aber gewachsen ohne Systematik. Jedes Haus wurde von einer anderen Verwaltung betreut, die Mietansätze lagen zwischen 4,80 und 7,10 Euro pro Quadratmeter bei vergleichbarer Ausstattung, und der Gesamtleerstand betrug elf Prozent.

Vor der Frage nach dem Käufer stand die Frage nach dem Zustand der Daten. Wir haben ein einheitliches Mietenraster aufgebaut, alle 58 Einheiten nach Lage, Grundriss, Ausstattung und Modernisierungsstand kategorisiert und je Einheit ein realistisches Mietpotenzial hinterlegt. Aus dieser Arbeit ergab sich eine belastbare Aussage, die für institutionelle Käufer entscheidend ist: Wie hoch ist das Mietsteigerungspotenzial ohne Investition, und wie hoch mit welcher Investition.

Die Leerstände haben wir vor der Vermarktung nicht kosmetisch beseitigt, sondern sortiert. Fünf Wohnungen waren kurzfristig vermietbar und wurden vermietet. Vier Wohnungen erforderten Investitionen, die sich für den Verkäufer nicht mehr gerechnet hätten — sie blieben leer und wurden im Datenraum mit Kostenschätzung und erzielbarer Neuvermietungsmiete ausgewiesen. Das erhöht die Glaubwürdigkeit des gesamten Bestands.

Wir haben beide Verkaufswege parallel durchgerechnet. Ein Einzelverkauf nach Aufteilung hätte in der Summe einen höheren Bruttoerlös bedeutet, aber Aufteilungskosten, eine Vermarktungsdauer von voraussichtlich drei Jahren und ein erhebliches Zinsrisiko getragen. Der Paketverkauf brachte weniger Bruttoerlös, dafür einen Abschluss in einem Notartermin. Der Eigentümer entschied sich nach Vorlage beider Rechnungen für das Paket.

Gekauft hat ein institutioneller Bestandshalter mit Fokus auf westbrandenburgische Mittelstädte. Alle vier Objekte laufen bis heute im Bestand, der Leerstand liegt nach unserer Kenntnis unter drei Prozent. Für uns war das Projekt der Beleg dafür, dass Portfolioarbeit zu 80 Prozent Datenarbeit ist.