Der Ausgangspunkt war ein typischer Berliner Fall: ein Gründerzeithaus in einer ruhigen Seitenstraße nahe dem Klausenerplatz, seit über vierzig Jahren im Familienbesitz, verwaltet von einem Angehörigen, der die Aufgabe eher aus Pflichtgefühl als aus Interesse übernommen hatte. Nach dem Erbfall standen fünf Parteien im Grundbuch, drei davon lebten nicht mehr in Berlin. Es gab keine belastbare Mietaufstellung, mehrere Mietverträge existierten nur als handschriftliche Zusätze, und in zwei Wohnungen war seit den Neunzigern nichts modernisiert worden.

Unsere erste Aufgabe war deshalb keine Vermarktung, sondern Ordnung. Wir haben in vier Wochen jede Einheit begangen, die Mietverhältnisse rekonstruiert, offene Nebenkostenabrechnungen zusammengetragen und die Baugenehmigungslage im Bauaktenarchiv geprüft. Dabei kam ein Detail zutage, das später den Preis maßgeblich beeinflusst hat: Der Dachgeschossausbau war baurechtlich möglich und statisch tragfähig, aber nie beantragt worden. Wir haben diesen Ausbaureserve-Nachweis mit einem Statiker in eine belastbare Unterlage überführt.

Für die Vermarktung haben wir bewusst auf einen breiten Portalauftritt verzichtet. Stattdessen ging das Objekt in einer geschlossenen Ansprache an 34 Investoren aus unserem Bestandsnetzwerk — überwiegend Bestandshalter aus Berlin und dem westdeutschen Raum, die Altbau kennen und Instandhaltungsstau realistisch bewerten. Aus diesen Gesprächen entstanden elf Objektbesichtigungen und sieben schriftliche Angebote.

Die eigentliche Arbeit lag anschließend in der Moderation zwischen den Verkäufern. Zwei Erben wollten die Immobilie halten, drei wollten liquidieren. Wir haben mit Steuerberater und Notar drei Szenarien durchgerechnet — Teilverkauf, Auszahlung eines Stammes, Komplettverkauf — und offen dargestellt, welche Variante welchen Nettobetrag pro Kopf bedeutet. Dass am Ende alle fünf Parteien dem Komplettverkauf zustimmten, lag nicht am höchsten Gebot, sondern daran, dass die Zahlen für jeden nachvollziehbar auf dem Tisch lagen.

Der Käufer war ein Bestandshalter, der das Haus bis heute im Portfolio führt. Die Ausbaureserve im Dachgeschoss wurde zwei Jahre später umgesetzt. Für uns bleibt dieses Projekt eine Referenz dafür, dass der Wert eines Altbaus selten in der Fassade liegt, sondern in der Qualität der Unterlagen und in der Bereitschaft, unbequeme Themen vor dem Notartermin zu klären statt danach.