Eine angedrohte Teilungsversteigerung ist meistens das Ende jeder wirtschaftlichen Vernunft. Der Erlös liegt regelmäßig unter dem Verkehrswert, die Kosten trägt die Gemeinschaft, und die familiären Beziehungen überleben das Verfahren selten. Genau an diesem Punkt kamen wir in Steglitz dazu: sieben Erben, ein Haus aus den Fünfzigern auf einem großzügigen Grundstück, zwei Parteien hatten Anwälte eingeschaltet.

Wir haben zuerst die Sachlage von den Emotionen getrennt. Dazu gehörte eine nachvollziehbare Wertermittlung mit drei Bewertungsansätzen — Sachwert, Vergleichswert und ein Entwicklungsansatz auf Basis der Grundstücksteilbarkeit. Letzteres war der Schlüssel: Das Grundstück ließ sich nach den Festsetzungen des Bezirks in zwei Bauplätze teilen, was den erzielbaren Gesamterlös deutlich veränderte und für alle Beteiligten dieselbe Frage neu stellte.

In vier Einzelgesprächen — bewusst nicht in einer Runde — haben wir die Interessen aufgenommen. Zwei Erben brauchten kurzfristig Liquidität, einer wollte selbst einziehen, eine Partei wollte vor allem verhindern, dass ein Bauträger das Grundstück bebaut. Diese letzte Position war keine wirtschaftliche, sondern eine emotionale, und sie hätte den Prozess allein blockieren können.

Die Lösung lag in der Auswahl des Käufers. Wir haben die Vermarktung an eine Bedingung gekoppelt: Angebote mussten das geplante Nutzungskonzept benennen. Am Ende erwarb eine Familie das Haus zur Eigennutzung und übernahm den zweiten Bauplatz für ein Haus der eigenen Tochter — ein Ergebnis, mit dem auch die skeptische Partei leben konnte. Der Kaufpreis lag über dem höchsten Gebot der Bauträger.

Die Teilungsklage wurde nie eingereicht. Vom ersten Gespräch bis zur Beurkundung vergingen fünf Monate. Wir zählen dieses Projekt zu den lehrreichsten, weil es zeigt, dass in Erbengemeinschaften der Preis oft nicht das eigentliche Verhandlungsthema ist.