Objekte in sozialen Erhaltungsgebieten — im Sprachgebrauch Milieuschutz — verlangen vom Verkäufer eine andere Vorbereitung als Objekte im freien Markt. Der Bezirk kann Modernisierungen einschränken, Aufteilungen genehmigungspflichtig machen und in bestimmten Konstellationen ein Vorkaufsrecht ausüben. Wer diese Rahmenbedingungen erst im Kaufvertrag entdeckt, verliert Monate.

Bei diesem Haus in Friedrichshain haben wir daher vor der Vermarktung mit dem Bezirksamt gesprochen und schriftlich festgehalten, welche Maßnahmen im Gebiet als genehmigungsfähig gelten und welche nicht. Diese Auskunft war Teil der Objektunterlagen. Das hat zwei Interessentengruppen sofort ausgeschlossen: Aufteiler mit Einzelverkaufsabsicht und Investoren, die mit umfassenden Modernisierungsumlagen kalkulierten.

Der zunächst bestbietende Käufer gehörte zur ersten Gruppe. Sein Angebot lag oberhalb der übrigen, seine Kalkulation setzte aber eine Aufteilung voraus, die im Gebiet nicht durchsetzbar war. Wir haben dem Verkäufer offen dargestellt, dass dieses Angebot mit hoher Wahrscheinlichkeit an der Genehmigung oder am kommunalen Vorkaufsrecht scheitert — mit dem Ergebnis, dass das Objekt nach Monaten erneut vermarktet werden müsste, dann mit dem Stigma des gescheiterten Verkaufs.

Den Abschluss brachte ein Bestandshalter mit Langfristperspektive, der eine Abwendungserklärung unterzeichnete: Verzicht auf Aufteilung in Wohnungseigentum für die gesetzliche Frist, Verzicht auf Luxusmodernisierung, Begrenzung von Mieterhöhungen nach Modernisierung. Der Bezirk hat daraufhin auf das Vorkaufsrecht verzichtet, was die Transaktion überhaupt erst planbar machte.

Der Kaufpreis lag unter dem Höchstgebot, aber über der Bewertung — und er wurde tatsächlich beurkundet und gezahlt. Für uns ist das der relevante Maßstab: Ein Angebot ist erst dann etwas wert, wenn es die rechtlichen Rahmenbedingungen übersteht.