Im Jahr 2022 hat sich die Bewertung von Bestandsimmobilien binnen Monaten verändert. Objekte mit Gasheizung und mittlerer Dämmqualität wurden von Käufern plötzlich mit pauschalen Sanierungsabschlägen bewertet — oft ohne Berechnung, einfach als Sicherheitspuffer. Diese Anlage in Bernau war genau so ein Fall: drei Häuser aus den späten Achtzigern, Gaszentralheizung von 2009, Fenster teilweise erneuert, Energieklasse E.

Ein pauschaler Abschlag ist für einen Verkäufer immer der schlechteste Ausgang, weil er das schlimmste Szenario einpreist. Wir haben deshalb einen individuellen Sanierungsfahrplan durch einen zertifizierten Energieberater erstellen lassen. Das Ergebnis war differenziert: Die größte Wirkung pro Euro lag nicht in der Heizungserneuerung, sondern in Dachdämmung, Kellerdeckendämmung und dem hydraulischen Abgleich — Maßnahmen mit überschaubaren Kosten und einer belegbaren Verbrauchsreduktion.

Diese Unterlage haben wir in eine Käuferrechnung überführt: Maßnahmenpaket, Kosten, verfügbare Förderung, Verbrauchsprognose, Auswirkung auf die Nebenkosten der Mieter und die zeitliche Umsetzbarkeit im bewohnten Zustand. Damit hatte jeder Interessent statt eines diffusen Risikos eine Zahl, gegen die er verhandeln konnte — und die deutlich unter den pauschalen Abschlägen lag, die im Markt genannt wurden.

Zusätzlich haben wir die Mieterstruktur und Mietentwicklung transparent aufgearbeitet, weil eine Modernisierungsumlage bei einkommensschwachen Haushalten wirtschaftlich nicht darstellbar ist. Diese Ehrlichkeit hat zwei Interessenten ausgeschlossen, deren Kalkulation auf Umlagen aufbaute — und den passenden Käufer schneller gefunden.

Verkauft wurde an einen Bestandshalter mit eigenem technischem Management, ohne Abschlag für das Energiethema. Der Sanierungsfahrplan wurde übernommen und in den Folgejahren umgesetzt. Seither gehört eine energetische Vorbewertung bei uns zu jedem Bestandsmandat.