Vier Gebäude, 96 Wohnungen, ein Verkäufer in Erbfolge, ein Teilbestand mit Bindungen aus früherer öffentlicher Förderung und eine Mieterschaft mit einem hohen Anteil langjähriger Haushalte — das war die Ausgangslage dieses Quartiersverkaufs.

Die zentrale Aufgabe war die Klärung der Bindungen. Ein Teil der Wohnungen unterlag Mietpreis- und Belegungsbindungen mit unterschiedlichen Restlaufzeiten. Wer solche Bestände ohne exakte Aufstellung verkauft, bekommt entweder pauschale Abschläge oder Käufer, die die Bindungen später bestreiten. Wir haben deshalb Wohnung für Wohnung geprüft: Bindungsart, Restlaufzeit, zulässige Miete, Belegungsvoraussetzung. Das Ergebnis war eine Matrix, die für jede Einheit eine belastbare Miet- und Bindungsaussage enthielt.

Auf dieser Basis war eine differenzierte Bewertung möglich: gebundene Einheiten mit gesicherter, aber begrenzter Miete, freie Einheiten mit Marktpotenzial, und ein klar bezifferter Instandhaltungsbedarf an Aufzügen, Dächern und Leitungsnetzen. Diese Aufstellung haben wir vollständig in den Datenraum gegeben, ergänzt um einen technischen Bericht eines Ingenieurbüros mit Kostenschätzung über zehn Jahre.

Die Käuferauswahl erfolgte nicht allein über den Preis. Der Verkäufer hatte die klare Vorgabe, dass die Bestandsmieterschaft nicht durch Modernisierungsumlagen verdrängt werden sollte. Wir haben deshalb von allen Bietern eine Erklärung zum Umgang mit Bestandsmietern und geplanten Maßnahmen eingefordert und diese Erklärungen in die Bewertung der Angebote einbezogen. Zwei Bieter mit den höchsten Preisen konnten hier keine belastbaren Aussagen treffen.

Erworben hat ein Bestandshalter mit langfristigem Anlagehorizont, der die Bindungen fortführt und die technische Instandsetzung nach dem vorgelegten Bericht umsetzt. Für die Bestandsmieter änderte sich zum Übergabezeitpunkt nichts außer der Kontonummer für die Miete. Wir haben alle 96 Haushalte vorab schriftlich informiert und zwei Sprechstunden im Quartier angeboten — 31 Mieter haben sie genutzt.

Die Transaktion wurde nach sieben Monaten beurkundet. Sie ist für uns nicht wegen des Volumens eine Referenz, sondern weil sie zeigt, dass sozial gebundene Bestände verkäuflich sind, wenn man die Bindungen als Teil des Produkts behandelt und nicht als Störung.