Der Bestand bestand aus drei Objekten in Werder: einem Mehrfamilienhaus mit Dauermietern, einem Wohnhaus mit vier Einheiten in touristischer Kurzzeitvermietung und einem kleineren Objekt mit gemischter Nutzung. Der Eigentümer hatte über Jahre gut gewirtschaftet, aber die Buchhaltung nicht getrennt — Erlöse aus Ferienvermietung und Dauermiete liefen in einer Summe.

Für Käufer war das ein Bewertungshindernis. Dauermietobjekte werden über einen Faktor auf die Jahresnettomiete bewertet, Ferienobjekte über Auslastung, Durchschnittspreis pro Nacht, Saisonverteilung und einen deutlich höheren Betriebsaufwand. Wer beides in einer Zahl vorlegt, wird von jedem seriösen Investor konservativ bewertet — also nach dem schlechteren Modell.

Wir haben deshalb zunächst drei Jahre Erlöse rekonstruiert und getrennt: für die Ferienobjekte Auslastung nach Monat, durchschnittlicher Nächtigungspreis, Reinigungs- und Plattformkosten, Instandhaltung nach Nutzungsintensität; für die Dauermietobjekte Ist-Miete, Vergleichsmiete, Fluktuation, Betriebskostenabrechnungen. Erst mit dieser Trennung war überhaupt sichtbar, dass die Ferienvermietung eine deutlich höhere Nettorendite erzielte, aber auch stärker vom Betreiber abhing.

Die Konsequenz war eine getrennte Vermarktung. Die Dauermietobjekte gingen an klassische Bestandshalter aus der Region. Die Ferienobjekte wurden Betreibern und privaten Investoren mit Tourismuserfahrung angeboten, inklusive einer Übergangsvereinbarung, in der der Verkäufer die bestehende Buchungslage und die Kontakte zu Reinigungskräften und Handwerkern für sechs Monate weiterführte.

Beide Transaktionen wurden innerhalb von fünf Monaten beurkundet. Der Gesamterlös lag klar über dem Angebot, das dem Eigentümer zuvor für den Gesamtbestand vorlag. Das Projekt hat unsere Regel bestätigt: Wer zwei Geschäftsmodelle in einer Bilanz mischt, verkauft beide unter Wert.