Im Frühjahr 2020 war der entscheidende Engpass im Immobilienverkauf nicht die Nachfrage, sondern der Zugang zum Objekt. Besichtigungen mit mehreren Interessenten waren nicht durchführbar, Mieter — teils in Risikogruppen — hatten begründete Vorbehalte gegen Fremdbesuch, und viele Verkäufer zogen ihre Objekte deshalb vorsorglich zurück.

Wir haben in diesem Fall den umgekehrten Weg gewählt und die Vorprüfung vollständig nach vorn gezogen. Grundlage war eine Objektdokumentation, die weit über ein Exposé hinausging: maßstäbliche Grundrisse aller neun Einheiten, ein durchgängiger Videowalk durch Treppenhaus, Keller, Dachraum und zwei repräsentative Wohnungen, Detailaufnahmen von Heizungsanlage, Elektroverteilung, Steigleitungen und Dachhaut, dazu ein Instandhaltungsprotokoll der letzten zehn Jahre.

Zu jedem Interessenten fand vor jeder physischen Besichtigung eine strukturierte Videokonferenz statt, in der wir die Unterlagen gemeinsam durchgegangen sind. Das hat gefiltert: Von vierzehn Anfragen blieben fünf mit ernsthafter Kaufabsicht und geklärter Finanzierung. Nur diese fünf haben das Haus betreten — einzeln, an einem Wochentag, mit Vorankündigung an alle Mieter und ohne Betreten bewohnter Wohnungen außer zweier vorab abgestimmter Einheiten.

Der Mieterschutz war dabei kein Nebenaspekt. Wir haben allen Haushalten schriftlich erklärt, was passiert, wer kommt, und dass niemand einen Zugang gewähren muss. Das hat Widerstand vermieden, der einen Verkauf in dieser Zeit hätte kippen lassen.

Der Notartermin fand drei Monate nach Mandatierung statt, der Preis lag im Rahmen der Bewertung vor der Pandemie. Die digitale Vorprüfung ist danach Teil unseres Standardprozesses geblieben — nicht als Notlösung, sondern weil sie unpassende Besichtigungen erspart.