Das Grundstück lag seit zwei Jahren bei verschiedenen Anbietern im Markt, ohne dass ein Verkauf zustande kam. Der Grund war banal und teuer: Niemand konnte verbindlich sagen, was dort gebaut werden darf. Die Fläche lag am Rand eines Bebauungsplangebiets, teilweise im unbeplanten Innenbereich, mit einer Baumreihe an der Nordgrenze und einer nicht eindeutig dokumentierten Erschließungssituation.

Für Käufer bedeutet diese Unklarheit ein Totalrisiko. Ein Bauträger kalkuliert nicht mit Vermutungen, und ein privater Bauherr kann sich das Risiko schlicht nicht leisten. Entsprechend fielen die wenigen Angebote in einen Bereich, der einer Restfläche entsprach, nicht einem Baugrundstück.

Wir haben dem Eigentümer vorgeschlagen, das Risiko vor dem Verkauf aufzulösen. Dazu haben wir mit einem Planungsbüro eine Bauvoranfrage vorbereitet — mit zwei Varianten: ein Konzept mit vier Doppelhaushälften und ein Konzept mit einem Mehrfamilienhaus plus zwei Stadthäusern. Parallel wurde die Erschließung mit dem Versorger und der Gemeinde geklärt: Wasser und Kanal lagen in der Straße, die Anschlusskosten wurden konkret beziffert. Zur Baumreihe haben wir eine Auskunft der Gemeinde zu Erhaltungspflichten eingeholt.

Der Bauvorbescheid bestätigte die Variante mit vier Doppelhaushälften. Ab diesem Moment war das Grundstück ein anderes Produkt: kein Risiko, sondern eine kalkulierbare Fläche mit einer bekannten Anzahl verkaufbarer Einheiten. Wir haben es an regionale Bauträger und Bauherrengemeinschaften angeboten und innerhalb von zehn Wochen fünf Angebote erhalten.

Der erzielte Preis lag mehr als doppelt so hoch wie das beste Angebot der vorangegangenen zwei Jahre. Die Kosten für Voranfrage, Planung und Auskünfte betrugen einen kleinen Bruchteil des Mehrerlöses. Wir empfehlen diesen Weg seither bei jeder Fläche mit ungeklärtem Baurecht.