Erdgeschossflächen in Nebenlagen sind seit Jahren das schwierigste Segment im Gewerbebereich. Der stationäre Einzelhandel zahlt in Seitenstraßen keine Mieten mehr, die eine Bewertung tragen, und ein Leerstand von über einem Jahr wird von Käufern als strukturell eingeordnet — nicht als temporär.

Diese Einheit in Schöneberg stand 16 Monate leer, zuletzt als Modegeschäft genutzt, 285 Quadratmeter mit Schaufensterfront und rückwärtigen Nebenräumen. Der Eigentümer hatte zwei Verkaufsversuche hinter sich, jeweils mit Angeboten, die einen dauerhaften Leerstand einpreisten.

Wir haben die Fläche neu gedacht. Entscheidend war der Zuschnitt: viel Nebenraumfläche, zwei separate Zugänge, Deckenhöhe über drei Meter, ein rückwärtiger Hofbereich. Das ist für Einzelhandel unattraktiv, für eine Praxisnutzung dagegen nahezu ideal — mehrere Behandlungsräume, ein Empfangsbereich mit Tageslicht, barrierefreier Zugang von der Straße. Wir haben eine Machbarkeitsskizze mit einem Architekten erstellen lassen, inklusive Prüfung der Lüftungs- und Sanitäranforderungen und einer Abstimmung zur Nutzungsänderung.

Anschließend haben wir gezielt Gesundheitsanbieter angesprochen: Physiotherapie, Zahnmedizin, Kinderarztpraxen und ein medizinisches Versorgungszentrum. Der Bedarf im Bezirk war belegbar, die Konkurrenz um geeignete Erdgeschossflächen hoch. Aus sieben Gesprächen entstanden drei Mietinteressen. Zum Abschluss kam eine Praxisgemeinschaft mit einem Mietvertrag über fünfzehn Jahre, indexiert, mit Ausbaubeteiligung des Mieters.

Mit diesem Mietvertrag wurde die Einheit ein anderes Produkt: kein Leerstandsrisiko, sondern eine langfristig vermietete Gewerbefläche mit einem Mieter aus einem konjunkturunabhängigen Segment. Der Verkauf erfolgte anschließend innerhalb von acht Wochen, zu einem Preis, der die vorherigen Angebote deutlich überstieg. Die Vorleistung — Machbarkeitsskizze, Behördenabstimmung, Mietersuche — hat sich um ein Vielfaches gerechnet.