Der Eigentümer hatte über zwanzig Jahre kaum Mieterhöhungen ausgesprochen — aus Rücksicht, aus Gewohnheit, teils weil die Verwaltung es nicht angeregt hatte. Bei Verkaufsabsicht wird daraus ein wirtschaftliches Problem: Ein Käufer bewertet nach der tatsächlichen Jahresnettomiete, nicht nach dem theoretischen Potenzial. Ein Mietniveau von rund 22 Prozent unter der Vergleichsmiete kostet im Kaufpreis ein Vielfaches der entgangenen Jahresmiete.

Wir haben dem Eigentümer daher empfohlen, den Verkauf um etwa ein Jahr zu verschieben und die Mieten zuvor rechtssicher anzupassen. Grundlage war eine wohnungsgenaue Einordnung nach dem Berliner Mietspiegel: Baualtersklasse, Ausstattungsmerkmale, Lage, Wohnfläche nach Aufmaß — bei drei Wohnungen wich die vertragliche Fläche von der tatsächlichen ab, was zuerst zu korrigieren war.

Die Anpassungen erfolgten in einem Rahmen, der Kappungsgrenze und Fristen strikt einhielt. Wichtiger als die Rechtsform war die Kommunikation. Jeder Haushalt erhielt vor dem formellen Schreiben ein Gespräch, in dem die Einordnung erklärt wurde: Warum genau dieser Betrag, welches Merkmal begründet ihn, welcher Zeitpunkt gilt. Für zwei Haushalte in wirtschaftlich angespannter Lage wurde eine gestaffelte Umsetzung über zwei Jahre vereinbart, für einen Rentnerhaushalt eine reduzierte Anpassung.

Parallel haben wir kleinere Instandhaltungspunkte abgearbeitet, die seit Jahren offen waren — Treppenhausbeleuchtung, zwei defekte Balkontüren, Briefkastenanlage. Das ist keine Modernisierung, aber es macht eine Mieterhöhung erklärbar und verhindert Widerspruch aus Verärgerung.

Nach vierzehn Monaten lag die Jahresnettomiete deutlich höher, es gab keinen Widerspruch vor Gericht und keinen Auszug im Zusammenhang mit der Anpassung. Der anschließende Verkauf erfolgte auf Basis der neuen Ist-Miete an einen Kapitalanleger. Der Mehrerlös überstieg die entgangenen Monatsmieten der Wartezeit um ein Vielfaches.