Der Zinsanstieg des Jahres 2022 war in seiner Geschwindigkeit ungewöhnlich. Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung waren zu Jahresbeginn im Bereich von etwa einem Prozent verfügbar und lagen zum Jahresende teils über vier Prozent. Für die Immobilienbewertung ist das keine Randnotiz, sondern eine Veränderung der Grundrechenart.

Der praktische Effekt lässt sich an einem einfachen Beispiel zeigen. Ein Haushalt mit einer monatlichen Belastungsgrenze von 1.500 Euro konnte bei einem Prozent Zins und zwei Prozent Anfangstilgung ein Darlehen von rund 600.000 Euro bedienen. Bei vier Prozent Zins und derselben Tilgung sinkt dieser Betrag auf etwa 300.000 Euro. Die Kaufkraft desselben Haushalts hat sich also ungefähr halbiert, ohne dass sein Einkommen sich verändert hätte.

Genau das war der Kern der Marktverschiebung: Nicht die Nachfrage nach Wohnraum ist gesunken — sie ist in Berlin und im Umland weiter gewachsen. Gesunken ist die finanzierbare Nachfrage. Die Folge war ein Auseinanderdriften von Angebotspreisen und tatsächlich beurkundeten Preisen. Viele Verkäufer hielten monatelang an Preisvorstellungen aus 2021 fest, während die Vermarktungsdauer von wenigen Wochen auf mehrere Monate stieg.

Nach Objektarten war die Wirkung sehr unterschiedlich. Am stärksten betroffen waren energetisch schwache Einfamilienhäuser im weiteren Umland, weil hier Zinslast und Sanierungsbedarf zusammenkamen. Deutlich robuster blieben gut geschnittene Eigentumswohnungen in innerstädtischen Berliner Lagen sowie vermietete Bestandsobjekte mit stabilen Mieten, da für diese die Alternative — Mieten — gleichzeitig teurer wurde. Bei Grundstücken und Projektentwicklungen war der Einbruch am deutlichsten, weil dort Zins und Baukostensteigerung doppelt wirkten.

Für die Verkaufspraxis haben wir daraus drei Konsequenzen gezogen. Erstens: Die Preisfindung muss auf beurkundeten Vergleichspreisen der letzten sechs Monate beruhen, nicht auf Angebotspreisen. Zweitens: Die Finanzierungsfähigkeit eines Interessenten ist vor der Besichtigung zu klären, weil Rückabwicklungen nach zugesagtem Kauf deutlich zugenommen haben. Drittens: Sanierungskosten müssen offen beziffert werden, weil Käufer sie sonst pauschal und zu hoch ansetzen.

Wer 2022 verkauft hat, hat nicht deshalb schlecht verkauft, weil die Zinsen gestiegen sind, sondern weil viele Verkäufe zu spät auf die neue Rechnung reagiert haben. Ein Objekt, das mit realistischem Preis an den Markt geht, verkauft sich auch in einem Hochzinsumfeld — ein Objekt, das drei Preisreduzierungen durchläuft, verliert am Ende mehr.